Perikelen met een buitenlandse huurder

Je hebt je bedrijfsruimte verhuurd aan een particulier, een NV of een BV. Je spreekt met de huurder af dat hij/zij de bedrijfsruimte voor vijf jaar huurt. Stel dat je huurder een Nederlandse BV is met een zetel in een Europese lidstaat. Je huurder zegt de huurovereenkomst na 2 jaar al op en gaat terug naar zijn/haar lidstaat, wat kan je dan als verhuurder doen om ervoor te zorgen dat je de huurpenningen van de komende 3 jaar alsnog krijgt?

Panden die voor het publiek toegankelijk zijn vallen onder specifieke huurwetgeving, die uitgaat van bescherming van de huurder. Dit is de zogenaamde art. 7:290 BW-wetgeving. Deze gaat er vanuit dat voor een periode van vijf jaar wordt gehuurd, waarbij de huurovereenkomst aan het einde met nog eens vijf jaar wordt verlengd, tenzij de huurovereenkomst is opgezegd of met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dit gebeurt bij exploot of bij aangetekende brief en de termijn van opzegging is ten minste 1 jaar.

Eerst moeten we uitzoeken welke rechter bevoegd is en daarna kijken we welk recht van toepassing is.

Wie is de bevoegde rechter?

Wanneer het gaat om vorderingen met betrekking tot huur en verhuur is het gerecht van de lidstaat waar het onroerend goed zich bevindt bevoegd om over het geschil te beoordelen, ongeacht de woonplaats van de huurder (artikel 24 Verordening 1215/2012). Dit is anders indien de partijen een overeenkomst hebben gesloten waarbij ze een specifiek gerecht bevoegd hebben verklaard.

Welk recht is van toepassing?

Een overeenkomst waarbij de huur van een onroerend goed het onderwerp is, wordt beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen (artikel 4 lid 1 ROME I). Dit is alleen anders indien de overeenkomst wordt beheerst door het recht dat de partijen hebben gekozen (artikel 4 lid 1 sub c ROME I).

Als de bedrijfsruimte zich in Nederlands bevind, is de Nederlandse rechter bevoegd en is het Nederlands recht van toepassing, tenzij de partijen bij overeenkomst anders zijn overeengekomen.

Tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst

Als een huurder de huurovereenkomst voortijdig op wil zeggen, dan is hij/zij schadeplichtig jegens de verhuurder op grond van artikel 6:74 BW (wanprestatie). Dit is namelijk een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Uitgangspunt voor de schadevergoeding is in principe het totale bedrag aan huur dat tot de einddatum van het contract nog betaald had moeten worden.

Wil de huurder geen schadevergoeding betalen, dan kan de huurder met toestemming van de verhuurder op zoek gaan naar een nieuwe huurder die de huurovereenkomst overneemt (indeplaatsstelling).

Erkenning en tenuitvoerlegging van een Nederlands vonnis

Een Nederlands vonnis geldt uitsluitend voor Nederland. Wil je de huurder dwingen om zijn verplichtingen in het vonnis na te laten komen, dan moet het vonnis voor de betreffende Europese lidstaat uitvoerbaar worden verklaard. Hiervoor is de erkenning en de tenuitvoerlegging van het vonnis door een rechter van de betreffende lidstaat noodzakelijk.

Een Nederlands vonnis wordt in de overige lidstaten erkend zonder enig vorm van proces (artikel 36 1215/2012). Erkenning van een buitenlandse beslissing kan worden geweigerd als deze strijdig is met de openbare orde of onverenigbaar is met een eerdere beslissing, of wanneer het stuk dat het geding inleidt, niet tijdig is betekend of meegedeeld aan de wederpartij die verstek laat gaan (artikel 45 Verordening 1215/2012).

Op grond van artikel 39 Verordening 1215/2012 is een beslissing van de Nederlandse rechter gelijk uitvoerbaar in de overige lidstaten, zonder dat er een verklaring van uitvoerbaarheid is vereist. De beslissing gegeven door de Nederlandse rechter moet wel uitvoerbaar zijn in Nederland.